L’ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE : CONSEIL, EXPERTISE, DEVIS

L’assurance dommage ouvrage a été instauré par la loi SPINETA de 1978 et prévoit un système simple, efficace et gratuit de gestion et d’indemnisation des sinistres affectant la solidité et l’habilité des ouvrages réalisés (maisons, bâtiments d’habitation, locaux commerciaux…). L’assureur dommage ouvrage est donc un assureur de « dommages »: son rôle est de protéger son client, d’intervenir dans des délais légaux stricts, d’indemniser puis de prendre à sa charge les recours contre la responsables (les entreprises ayant causé les malfaçons).

L’assurance dommage ouvrage est requise:

  • pour le PROMOTEUR IMMOBILIER PROFESSIONNEL (assurance dommage ouvrage promoteur immobilier) qui fait construire, rénover ou agrandir tous types de bâtiments: tous les professionnels sont soumis à l’obligation d’assurance dommage ouvrage, que le bâtiment soit pour la vente ou pas, en VEFA ou en VIR (Vente d’Immeubles à Rénover), en métropole ou dans les Antilles – Réunion (DOM); que ce soit un immeuble d’habitation ou pas (bureaux, sièges sociaux), de l’accession à a propriété, du locatif ou du logement social, que ce soit un groupe de maisons individuelles ou un bâtiment
  • pour le PARTICULIER (assurance dommage ouvrage particulier) qui fait construire, rénover ou agrandir sa maison individuelle: les banques ou VERIFIMMO (organisme indépendant vérifiant les dossiers de financement pour le compte des banques) demandent quasi systématiquement la présentation d’une attestation d’assurance DOMMAGE OUVRAGE PARTICULIER avant de débloquer les fonds lors de la construction d’une maison individuelle (ainsi que d’une garantie de livraison à prix et délais convenus s’il s’agit d’un contrat avec un Constructeur de maisons individuelles CMI loi 90 – que ce dernier doit fournir)

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L’assurance dommage ouvrage: définition et intérêt

 

Afin de protéger les consommateurs et les professionnels, un système d’assurance construction a été mis en place en 1978 par la loi Spinetta. Cette dernière rend obligatoire la souscription de deux assurances dans le cadre de la construction d’un bâtiment neuf, de l’agrandissement d’un bâtiment existant ou de la réalisation de travaux de gros œuvres sur un bâtiment existant (restructuration ou réhabilitation). En d’autres termes, dans le cadre de travaux susceptible d’affecter la solidité d’un bâtiment. Ainsi, tout constructeur est tenu responsable durant 10 années des dommages pouvant compromettre la solidité du bien, le rendre inhabitable ou en empêcher une utilisation normale. A ce titre, entrepreneurs, maîtres d’œuvre, architectes ou encore artisans sont tenus de souscrire à une assurance de responsabilité décennale couvrant la garantie décennale due au maître d’ouvrage, qu’il s’agisse d’un professionnel ou d’un particulier. Mais le maître d’ouvrage lui-même est tenu de souscrire une assurance dommage ouvrage. Le maître d’ouvrage peut être le propriétaire de l’ouvrage ou son mandataire, un particulier faisant construire lui-même, un promoteur agissant pour le compte de futurs acquéreurs, une entreprise construisant ses locaux, un syndic de copropriété ou un gérant d’immeuble. Un maître d’ouvrage ne souscrivant pas à la dommage ouvrage s’expose à des sanctions pénales. Il existe tout de même une exception concernant les particuliers construisant une maison isolée pour leur propre compte, n’impliquant aucun tiers et n’étant pas financée par un crédit. Cependant, faire le choix de ne pas souscrire la dommage ouvrage peut entraîner des problèmes, en cas de dommage bien entendu, mais également en cas de vente du bien. La dommage ouvrage permet la réparation et l’indemnisation des dommages relevant de la garantie décennale sans recherche préalable de responsabilité. Il s’agit donc des dommages importants qui à terme compromettent la solidité du bâtiment, en empêchent une utilisation normale ou le rendent inhabitable, tout comme pour la garantie décennale. Sans cette assurance, une action en justice devrait être intentée. Le maître d’ouvrage ou possesseur du bâtiment aurait alors à prouver la responsabilité de l’entreprise ayant réalisé les travaux. La dommage ouvrage évite donc une procédure coûteuse, dont le succès n’est pas garanti et longue, de plusieurs années parfois. Grâce à l’assurance dommage ouvrage, c’est en fait l’assureur qui se charge de cette procédure en se retournant contre l’assureur du professionnel impliqué après avoir avancé le montant lié aux réparations. Les deux assurances peuvent sembler relativement similaires, mais sont en fait complémentaires, l’une protégeant le maître d’ouvrage ou le possesseur du bâtiment (la dommage ouvrage) et l’autre protégeant les constructeurs (la garantie décennale).

L’intérêt de l’assurance domage ouvrage

L’assurance domage ouvrage est liée à l’ouvrage comme son nom l’indique et va couvrir les propriétaires successifs du bien pendant une période de 10 ans. Cette assurance est très intéressante car elle permet au bénéficiaire, en cas de sinistre, d’être directement indemnisé sous 60 jours sans franchise, sans coût, et sans recherche de responsabilité. Ce détail est très important, car en cas d’absence de souscription de domage ouvrage vous devrez apporter la preuve de la reponsabilité de la ou des entreprises responsables du sinistre…et tout le monde sait qu’une action en justice prend au minimum 2 ans pour se juger…2 très longues années pendant laquelle vous subirez l’impossibilité de continuer votre construction, avec toutes les conséquences que ce la a

Fonctionnement de l’assurance dommage ouvrage

 

Souscrire à la DO doit être fait avant l’ouverture du chantier ou au plus tard pendant le chantier. En effet, il est important de s’y prendre au plus tôt car la garantie débute une année après réception du chantier, c’est-à-dire à la fin de la période de parfait achèvement. La réception doit être justifiée par le « Procès Verbal de réception » signé. La garantie pourra ensuite fonctionner durant les 10 années suivant la réception, autrement dit la garantie a une durée réelle de 9 années. Il peut être difficile de trouver une société acceptant de fournir une assurance dommage ouvrage en raison de sa faible rentabilité potentielle pour les assureurs. La meilleure solution est alors de faire appel à l’assureur du professionnel en charge de la réalisation des travaux. Afin de souscrire à la dommage ouvrage , de nombreux documents et renseignements sont à fournir mais ceux-ci peuvent varier en fonction du type de maître d’ouvrage (particulier, professionnel…) et des travaux réalisés. Des documents comme la copie du permis de construire, le document CERFA d’ouverture du chantier, un descriptif technique et estimatif des travaux ou encore un rapport initial de contrôle technique sont généralement demandés. De nombreux autres documents techniques peuvent également être requis. La prime à verser pour souscrire à la dommage ouvrage particulier varie de 3000 à 7000 euros. Le montant est moindre lorsque le particulier passe via un constructeur de maisons individuelles loi 1990 pour souscrire la dommage ouvrage particulier. La prime à verser pour souscrire à la dommage ouvrage promoteur immobilier professionnel varie de 1,3 à 2,5% du coût de construction TTC du programme.Le taux est en fait calculé à partir des devis d’entreprises et honoraires des différents intervenants (architecte, contrôle technique…). Souvent, les assureurs imposent un prime plancher dont le montant minimal est compris entre 4000 et 5500 €, ce montant minimal peut donc sembler important dans le cas de petits travaux. Dans tous les cas la prime unique est à régler en une seule fois lors de la signature du contrat. Les garanties qu’elle ouvre sont ensuite acquises durant 10 années après réception des travaux. Etant liée à l’immeuble couvert et non à la personne qui l’a souscrite, la dommage ouvrage offre donc ces garanties au nouvel acquéreur en cas de vente dans les 10 années suivant l’achèvement des travaux.

Les garanties de l’assurance dommages ouvrage

 

Pendant les 10 années suivant la réception des travaux, la dommage ouvrage garantit le remboursement et la réparation rapide de sinistres importants. Les sinistres considérés comme importants étant ceux qui compromettent la solidité du bâtiment, qui en empêchent une utilisation dite normale ou qui le rendent inhabitable. Il s’agit donc de dommages graves comme l’apparition de fissures importantes, un risque d’effondrement de la toiture, l’affaissement d’un plancher ou une installation électrique défectueuse, pour ne citer qu’eux. De même, sont assurés les problèmes touchant aux équipements indissociables du bâtiment et dont la réparation ou le remplacement entraînent une détérioration de la construction. On peut citer à titre d’exemple la réparation ou le remplacement de canalisations encastrées dans un mur. En plus des garanties obligatoires comprises dans la dommage ouvrage, il est possible de souscrire à des garanties facultatives. Ainsi, par exemple, il existe une garantie concernant les dommages sur les équipements qu’il est possible de démonter, enlever ou remplacer sans que cela n’implique une détérioration de la construction elle-même. De même, une garantie facultative permet de compenser le préjudice financier suite à la privation d’un droit, d’un service ou encore la perte d’un bénéfice en raison de dommages matériels. Enfin, toujours de façon facultative, la DO peut couvrir les dommages touchant un bâtiment existant suite à une nouvelle construction ou encore les dommages survenant durant les travaux. La DO ne peut en aucun cas couvrir les frais engendrés par des dommages dus au vieillissement de la maison ou les dommages n’ayant qu’un préjudice esthétique. Il ne s’agit pas non plus d’une assurance multirisque habitation, à ce titre elle ne prend pas en charge les incendies, dégâts des eaux… Enfin, la DO ne peut entrer en jeu dans les situations de défaut d’achèvement des travaux par l’entrepreneur ou l’artisan.

dommage ouvrage

Fonctionnement de l’assurance dommage ouvrage: après avoir constaté le sinistre

 

Le signalement de la découverte d’un sinistre couvert par la DO doit être fait à l’assureur dans les 5 jours ouvrés généralement. La déclaration doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit comporter certaines informations importantes comme le nom du maître d’ouvrage ou du possesseur du bâtiment, le numéro de sa police d’assurance, l’adresse de la construction et la date de réception des travaux. En ce qui concerne le sinistre lui-même, les informations devant figurer sur la déclaration sont la date d’apparition des dommages et une description précise de ces-derniers. Dans le cas où des mesures ont été prises pour limiter l’aggravation du dommage ou protéger le reste du bâtiment, cela devra être précisé afin que la dépense engendrée soit également remboursée. Les mesures pouvant être, par exemple, la pose d’une bâche sur une toiture endommagée. Le traitement de la déclaration par l’assureur doit être réalisé dans un délai maximal de 60 jours. A l’issu de ce délai, l’assureur doit avoir pris une décision et mandaté un expert qui viendra constater le dommage et en évaluer la gravité. L’expert choisi par l’assureur peut être récusé jusqu’à 2 fois par l’assuré. En cas de refus du premier expert, un second sera nommé par l’assurance, si celui-ci est à son tour récusé, l’expert sera sélectionné sur décision de justice. Bien entendu, récuser un expert joue sur le délai d’instruction du sinistre qui passe alors de 60 à 70 jours à la première récusation et de 70 à 90 jours à la seconde. Lorsque l’assureur considère que le montant de la réparation est inférieur à 1800 € ou que le dommage n’est pas couvert par la DO, celui-ci ne mandate pas d’expert. Dans ce cas, l’assuré sera informé dans les 15 jours du refus de prise en charge ou recevra une offre d’indemnisation. Dans le délai d’instruction du sinistre, l’assuré reçoit un rapport préliminaire d’expertise et la notification de décision de l’assureur concernant la prise en charge des dommages. Si ces documents ne sont pas fournis par l’assureur dans le délai imparti, l’assuré peut entamer les travaux et réaliser les dépenses nécessaires à la réparation puisque la garantie lui est acquise d’office. Si l’assureur accepte de faire fonctionner la garantie dommages ouvrage, il adresse au possesseur du bâtiment une offre d’indemnisation dans les 90 à 120 jours (selon les récusations éventuelles d’experts). Le délai peut être porté à 135 jours, avec l’accord de l’assuré, dans le cas de sinistres majeurs. La proposition, si elle convient à l’assuré, doit ensuite être acceptée par lettre recommandée et l’indemnité est alors versée dans un délai de 15 jours. Cette lettre d’acceptation peut également servir à faire la demande du versement d’une avance d’au moins les trois quarts de l’indemnité proposée lorsque les réparations doivent être réalisées rapidement. Si l’offre d’indemnisation est considérée comme trop basse par l’assuré, il devra également faire part de son refus par lettre recommandée. Il faut savoir que l’indemnité doit permettre de couvrir la totalité des frais à engager pour les travaux de réparation. Enfin, il est à savoir que lorsque les délais ne sont pas respectés par l’assureur, que ce soit pour l’offre d’indemnisation comme pour le versement des fonds, ou bien si celui-ci fait une offre insuffisante, l’indemnité sera majorée d’un taux d’intérêt deux fois égal au taux d’intérêt légal.

Quels autres assurances obligatoires en plus de l’assurance domage ouvrage

Un assureur domage ouvrage est spécialisé dans le promotion immobilière: il propose en plus des assurances obligatoires (DO)  l’assurance décennale CNR – constructeur non réalisateur ainsi que la TRC – Tous risque Chantiers et RC – responsabilité civile. L’assureur domage ouvrage est très réactif et peut offrir un devis pour une domage ouvrage pas cher dès lors que le questionnaire online est complété

À PROPOS DE NOUS

Nous sommes des professionnels de l’assurance construction et promotion et accompagnons depuis plus de 10 ans les entreprises de ce secteur

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