DEVENIR PROMOTEUR IMMOBILIER

COMMENT SOUSCRIRE L’ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE ?

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Promoteur immobilier : définition et missions

Le promoteur immobilier, à proprement parler, développe et met en œuvre des projets immobiliers de construction, qu’il s’agisse de créations ou de rénovations.

Il recherche et achète des terrains ou des bâtiments sur lesquels il fait construire divers ouvrages dans le cadre de son programme immobilier.

Il peut alors s’agir d’immeubles ou encore de groupements de maisons (lotissements). Pour cela il doit se charger des nombreuses démarches administratives : il est alors en charge d’obtenir les différentes autorisations, de réaliser les appels d’offres pour le choix des entreprises de construction…

C’est également le promoteur immobilier qui recherche et obtient les financements nécessaires au lancement de son opération. Bien entendu, pour le financement, il doit faire appel aux banques et établissements financiers, mais cela ne s’arrête pas là. Les clients participent également au financement.

Cela passe donc également par la vente (promotion et commercialisation) des premiers lots avant même que la construction n’ait débutée.

Le promoteur immobilier doit également assurer le bon déroulement des chantiers de ses programmes immobiliers.

Ainsi, il suit les différentes étapes de la réalisation du programme, il effectue son suivi technique, administratif et financier mais il veille également au respect du cadre réglementaire et juridique pour le programme.

Les règlementations concernant notamment l’urbanisme, la technique et la sécurité.

Devenir promoteur immobilier requiert de nombreuses qualités et qualifications, ses rôles étant multiples. Il est à la fois le concepteur du projet, l’intermédiaire entre les acteurs du marché immobilier et le garant du bon déroulement de l’opération.

Le promoteur immobilier est théoriquement différent du lotisseur, aussi appelé promoteur foncier.

En effet, le lotisseur commercialise des terrains nus qu’il a, au préalable, rendus constructibles. En pratique cependant, le promoteur immobilier peut occuper en parallèle de son rôle la fonction de promoteur foncier.

Si il est établi que les missions du promoteur immobilier sont multiples, il est maintenant nécessaire de se demander comment devenir promoteur immobilier ?

Comment devenir promoteur immobilier ? : Les études requises

En pratique, devenir promoteur immobilier requiert, au minimum, un diplôme de niveau bac+5. Il existe notamment des masters universitaires permettant d’accéder au métier.

On peut ainsi citer les masters en droit de l’immobilier ou les masters professions immobilières.

En dehors des parcours universitaires, il existe des écoles de commerce ou des écoles spécialisées délivrant des diplômes de niveau bac+5 permettant d’accéder au métier.

Il existe notamment, l’École Supérieure des Professions Immobilières (ESPI).

A titre d’exemple, l’ESPI dispense un master intitulé Manager en Aménagement et Promotion Immobilière (MAPI). Il forme les titulaires d’un bac+3 à la prospection foncière, au montage d’opération, au suivi de chantier, à la commercialisation, à l’analyse de valeur constructible, l’analyse du potentiel d’aménagement,…

Comment devenir promoteur immobilier ? : L’alternance

Les formations permettant d’accéder à la profession peuvent, pour la plupart, être suivies en alternance par ceux qui souhaitent devenir promoteur immobilier.

Cela leur permet de gagner en expérience au sein d’une entreprise, tout en acquérant les connaissances théoriques indispensables à la pratique du métier. Les futurs promoteurs immobiliers bénéficient de ce fait d’un avantage indéniable une fois diplômé.

Non seulement ils disposent déjà d’un certain savoir-faire et d’une réelle connaissance du marché mais cela leur permet également de bénéficier d’une expérience significative et donc de crédibilité avant même d’avoir lancé leur premier projet immobilier.

Les obligations à respecter pour devenir promoteur immobilier et exercer la profession

L’article 1831-1 du Code civil définit la fonction de promoteur immobilier. Cependant, cet article ne répond pas à la question « Comment devenir promoteur immobilier ? », il ne définit pas de règles pour l’accès à la profession.

Bien qu’en pratique un diplôme de niveau bac+5 soit requis, aucun diplôme n’est réellement obligatoire pour devenir promoteur immobilier.

En revanche, le promoteur immobilier, s’il exerce à son compte, doit obligatoirement être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Les obligations du promoteur immobilier portent majoritairement sur la pratique de l’activité elle-même et non sur l’accès à la profession. Ainsi, le promoteur immobilier doit conclure avec ses clients un contrat. Il peut s’agir d’un simple contrat de promotion immobilière ou d’un contrat plus spécifique, notamment un contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).

Bien entendu, le promoteur immobilier doit respecter les réglementations et normes en vigueur. Cela peut concerner les sols, l’architecture du bâtiment, les normes environnementales…

Devenir promoteur immobilier s’accompagne d’obligations de garanties et d’assurances. Leur objectif est de protéger les clients et le promoteur lui-même.

En premier lieu, le promoteur immobilier peut être tenu pour responsable des dommages pouvant affecter le chantier. A ce titre, il se doit de souscrire à une assurance responsabilité civile le protégeant en cas de vol, destruction, dégradation…

Le promoteur se doit également de fournir certaines garanties afin de répondre à ses différentes obligations envers le client, notamment son obligation de respecter les prix et délais convenus ou encore son obligation de bonne fin.

De même, le promoteur immobilier doit fournir des garanties protégeant les acquéreurs contre les vices de construction, les dommages…

Comment devenir promoteur immobilier ? : Les compétences et qualités nécessaires

Le métier de promoteur immobilier fait appel à de nombreuses compétences et qualités. Pour devenir promoteur immobilier, il faut donc généralement avoir de bonnes qualités relationnelles.

Ces dernières sont indispensables pour négocier et vendre, mais aussi pour traiter avec les différents acteurs du programme (architectes, géomètres, banquiers, chefs de chantiers…).

Bien entendu, pour traiter avec tous ces interlocuteurs, il est important de disposer de connaissances dans de nombreux domaines, de l’urbanisme au droit en passant par les techniques de construction.

Les problématiques rencontrées pour devenir promoteur immobilier

Pour devenir promoteur immobilier et pouvoir prendre en charge son propre programme immobilier, il est indispensable d’obtenir les garanties et assurances obligatoires citées précédemment.

De même, il est nécessaire de trouver le financement du programme immobilier. Cependant, obtenir les garanties financières comme le financement peut s’avérer très compliqué pour les promoteurs immobiliers prenant en charge leur premier programme. Le problème principal étant la crédibilité de celui qui tente ou qui vient de devenir promoteur immobilier.

L’expérience est un atout majeur du promoteur immobilier. Il a ainsi su prouver la valeur de ses programmes, leur viabilité et leur rentabilité. Il a également pu prouver son sérieux.

Mais comment devenir promoteur immobilier lorsqu’on ne parvient pas à obtenir les garanties, les assurances et les aides financières nécessaires à la réalisation d’un projet ? Il faut tout d’abord savoir qu’en cas de refus d’assurance, un recours est possible.

En effet, il est possible de signaler ce refus au Bureau Central de Tarification par lettre recommandée. Ce signalement doit être effectué dans les 15 jours suivant le refus. Le Bureau Central de Tarification fixera alors le montant d’une prime pour lequel l’organisme sera obligé d’assurer le promoteur immobilier.

Toutefois, il n’existe pas de recours pouvant contraindre un organisme à fournir un financement ou une garantie financière. Sans cela, il peut être impossible de devenir promoteur immobilier puisqu’il est impossible de mettre en place son programme immobilier.

En effet, le promoteur immobilier est très dépendant des sources de financement externes.

Le promoteur immobilier en devenir est ainsi pris dans un cercle vicieux : sans expérience il ne peut obtenir les financements et garanties nécessaires à la réalisation d’un programme immobilier, mais sans cela, il semble impossible qu’il acquiert de l’expérience.

La solution pour contrer ce problème est de faire le choix de s’associer à un promoteur expérimenté lors de ses premiers programmes.

Il est également possible d’acquérir de l’expérience en travaillant pour une société. Enfin devenir franchisé d’un réseau de promotion immobilière permet à la fois de prendre en charge ses propres programmes immobiliers sans expérience tout en bénéficiant d’un appui solide.

Par la suite, grâce à l’expérience ainsi acquise, il est plus aisé pour le promoteur immobilier de travailler de façon indépendante, à son propre compte.

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