ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE PROMOTEUR

COMMENT SOUSCRIRE LA DO ?

+ D’INFOS SUR L’ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE PROMOTEUR IMMOBILIER

Qu’est-ce qu’un promoteur ?

Le promoteur est un professionnel du secteur de la construction qui agit en tant que Constructeur Non Réalisateur (CNR).

Globalement, son rôle est d’acheter des terrains ou des bâtiments sur lesquels il fait réaliser des travaux (construction ou rénovation) dans l’objectif de vendre les ouvrages.

Il développe lui-même les projets immobiliers de construction et intervient à chaque étape. Pour les études préalables, la conception et la réalisation, il fait appel à des entreprises sous-traitantes.

Il peut alors s’agir d’un cabinet d’études techniques, d’un cabinet d’architecte ou encore d’artisans en tous genres selon les étapes. Pour la mise en œuvre de son programme immobilier, il doit s’occuper des nombreuses démarches administratives indispensables.

Ainsi, il est à la fois celui qui se charge d’obtenir les autorisations (permis de construire par exemple) et de sélectionner les sous-traitants (appels d’offres).

Il veille en parallèle au respect de la législation et des normes françaises dans le cadre du programme.

En plus de cela, il doit se charger de trouver les sources de financement pour le projet.

Il cherche alors à obtenir des financements de la part des établissements financiers, sous la forme d’emprunts. Toujours pour financer son programme immobilier, il doit faire la promotion de son projet et le commercialiser.

Les clients, futurs acquéreurs, peuvent être amenés à verser un acompte pour permettre le lancement du projet et plus généralement à payer de façon échelonnée afin de financer chaque étape des travaux.

Le promoteur a également pour mission de rechercher et d’acquérir des terrains ou bâtiments. L

Lorsqu’il s’agit de terrains, il les achète à un aménageur foncier qui s’est chargé de réaliser les travaux de viabilisation, c’est-à-dire les travaux de Voiries et Réseaux Divers (VRD) rendant le terrain constructible.

Enfin, il intervient également dans la réalisation du chantier. Il effectue alors le suivi de son déroulement.

Quel que soit le programme concerné (habitations, commerces, locaux professionnels…), le il doit remplir de nombreuses missions très diverses

Dommages Ouvrage DO: la garantie du régime obligatoire

Avec les nombreuses missions qu’il réalise, le promoteur immobilier fait notamment office de maître d’ouvrage.

En ce sens, il est contraint par la loi Spinetta de 1978 à souscrire une assurance DO promoteur immobilier qui vient en complément de la garantie responsabilité décennale des constructeurs.

La garantie qu’offre la DO permet alors le versement rapide des sommes dues par le constructeur dans le cadre de la responsabilité décennale.

L’assurance DO  garantie alors le versement d’une indemnisation dès lors qu’un dommage compromet la solidité de l’ouvrage, le rend inhabitable ou inutilisable, même en partie.

De ce fait, la DO n’est requise que dans les cas où des dommages relevant de la responsabilité décennale peuvent survenir. Cela concerne alors les travaux dont la réalisation implique une partie de gros œuvre

Quelles sont les assurances obligatoires pour le promoteur ?

Plusieurs assurances sont obligatoires pour les professionnels. Ces assurances ont pour objectif de protéger à la fois les acquéreurs, les promoteurs et les tiers. Il existe des garantis dommages corporels, immatériels ou encore matériels (portant par exemple sur l’ouvrage).

La première assurance obligatoire est bien entendu la DO. Elle garantie l’indemnisation des maîtres d’ouvrage ou propriétaires en cas de dommages relevant de la garantie décennale.

En d’autres termes, la DO garantie le versement d’une indemnisation couvrant les frais de réparation des dommages affectant la solidité de l’ouvrage garantie ou le rendant impropre à sa destination.

En plus de cette assurance, l’entrepreneur doit souscrire à une assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR). Il s’agit d’une assurance décennale qui concerne les opérateurs faisant réaliser des travaux pour leur programme par des entreprises disposant d’une garantie décennale.

Son objectif n’est pas le même que la garantie décennale, l’assurance CNR pallie aux éventuelles insuffisances de cette garantie constructeur. Elle agit alors comme une assurance complémentaire entrant en jeu lorsque la garantie décennale constructeur ne suffit pas.

L’activité de l’opérateur est une activité réglementée, à ce titre, le professionnel est obligé de souscrire à une assurance Responsabilité Civile Professionnelle.

Cette assurance a pour objectif de couvrir les conséquences financières des préjudices causés aux tiers. Ces préjudices peuvent être corporels, matériels ou immatériels.

La responsabilité des sinistres couverts doit revenir au professionnel, à son activité ou bien aux objets et personnes sous sa responsabilité. Elle peut aussi bien couvrir des dommages causés par des fautes professionnelles que par des évènements accidentels (vol, incendie…) ou bien par le déroulement du chantier (dommages aux immeubles voisins par exemple)

La dommage ouvrage promotion de local commercial et bureaux d’entreprises

Depuis le 01 janvier 2015, la Garantie financière d’achèvement est aussi OBLIGATOIRE. Il existe plusieurs types de promotion de locaux commerciaux et professionnels:

• les promotions purement commerciales: souvent l’acheter est un investisseur qui souhaite acquérir un ensemble commerciale (zone commerciale…) et mandate via un CPI un opérateur pour qu’il réalise cet ensemble qui sera confié dans la foulée à un exploitant pour gérer et rentabiliser l’opération

• les promotions de locaux professionnels: ces opérations peuvent être soient réalisées directement par des opérateurs soient pas les entreprise qui souhaitent la plupart du temps faire construire leur siège social

• les promotions mixtes: un immeuble d’habitation avec au rez-de-chaussée un local commercial ou plusieurs locaux commerciaux: ces opérations sont soumises aux même obligations que les opérations de promotion du secteur protégé

Quand ils réalisent une opération mixte aura parfois des problèmes à négocier avec sa banque la garantie d’achèvement car les banquiers apprécient peu le mélange du secteur protégé et non protégé.

Le fonctionnement de l’assurance Dommages Ouvrages promotion immobilière

L’assurance dommage ouvrage doit être souscrite par l’entrepreneur au bénéfice des acquéreurs de son programme. L’assurance peut ensuite bénéficier à tout autre propriétaire si le bien est vendu alors que les garantis dommages ouvrage sont encore actives.

Etant donné que l’ouvrage garantie l’est pour les dommages décennaux, les garantis dommages ouvrage peuvent être appelées à fonctionner durant une période de 10 ans suivant la réception de l’ouvrage.

L’assurance dommages ouvrage garantie alors durant cette période tous les dommages relevant de la responsabilité décennale. Le propriétaire du bien bénéficie alors du versement des sommes nécessaires aux réparations.

Le montant de ces sommes est au préalable estimé par un expert envoyé par l’assureur.

La DO promotion n’a pas pour vocation de couvrir les dommages eux-mêmes mais de faciliter la récupération par les propriétaires des sommes dues pour réparer ces dommages.

Ainsi, c’est au final à l’assureur fournissant la garantie décennale de payer pour les dommages. La DO fonctionne dans un premier temps sans recherche de responsabilité afin de reverser les sommes nécessaires aux réparations au plus vite.

Par la suite, une procédure est engagée par l’assureur fournissant les garantis dommages contre l’assureur fournissant la garantie décennale.

C’est à ce moment que la recherche de responsabilité prendra place afin que l’assureur de l’intervenant incriminé rembourse les sommes avancées

DO : les garanties facultatives

En plus des risques couverts par la garantie du régime obligatoire, la DO garantie parfois d’autres risques. Il est alors nécessaire de souscrire à des garanties facultatives

. Elles sont variables selon les compagnies d’assurance. La DO garantie, par exemple, l’indemnisation des dommages aux équipements dissociables du bâtiment lorsqu’une garantie optionnelle est souscrite

La dommage ouvrage bâtiment industriel

Depuis le 01 janvier 2015, la Garantie financière d’achèvement est aussi OBLIGATOIRE.

Les promoteurs peuvent réaliser tous types de bâtiments industriels:

• bâtiment de stockage

• usines

• halls de production

• halls en construction métallique

• halls de logistique

• bâtiments de sport et de loisir

• garages

• construction spéciales

La GFA et la DO immobilier d’immeuble collectif

Cliquez sur ce lien pour accéder aux informations détaillées sur les assurances et les garanties du pack Assurance Techniques promoteur.

Depuis le 01 janvier 2015, la Garantie financière d’achèvement est aussi OBLIGATOIRE.

La construction d’immeubles collectifs d’habitation entre dans le cadre de la réglementation du secteur protégé, le secteur de l’habitation. Les règles y sont strictes afin de protéger au mieux le particulier, qui est l’acheteur final des appartements.

Un programme peut aller de quelques appartements à des centaines d’appartements répartis sur plusieurs immeubles, pour les grands programmes.

Nous pouvons accompagner tous les promoteurs, quelque soit la taille de leur programme de promotion et disposons de solutions économiques pour leur DO immeuble collectif

Quel est le prix à payer pour bénéficier des garantis dommages ouvrage ?

La DO se paye une seule fois par versement d’une prime unique. Grâce au paiement de cette unique prime, elle garantie les dommages pour 10 ans.

Le prix de cette prime est calculé à partir du montant total des travaux.

Il faut donc savoir que pour calculer le montant total des travaux, l’assureur prend en compte les devis émis par les différents intervenants du programme immobilier ainsi que les honoraires des architectes et bureaux d’études. Sur ce montant des travaux est ensuite appliqué un pourcentage qui servira à calculer le prix de la prime.

Généralement le pourcentage se situe en 1,3 et 2,5%. Ce qui fait le plus varier ce pourcentage c’est la compagnie d’assurance choisi.

En effet, le taux tourne autour de 2,5 % lorsque l’assureur choisi par le promoteur est l’assureur du constructeur principal ou du maître d’œuvre.

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