LE CONSTRUCTEUR DE MAISONS INDIVIDUELLES CCMI LOI 90 ET L’ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE

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Le contrat de construction de Maison Individuelle  ou CCMI : comment le définir ?

Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat soumis à la loi n°90-1129 du 19 Décembre 1990. Cette loi concerne tous les constructeurs de maison individuelle qui est également appelée les constructeurs CCMI.

Le CCMI garantit aux maîtres d’ouvrage de maisons individuelles d’être protégés contre des constructeurs peu attentifs. C’est un contrat régissant l’activité des constructeurs de maisons individuelles en France.

Il existe deux types de CCMI dont nous trouvons :

• Le CCMI qui comprend la fourniture de plans par le constructeur de maisons individuelles. Ce contrat concerne la pratique de la formule la plus courante.
• Le CCMI qui exclut la fourniture de plans. Celle-ci s’agit d’une formule plus allégée. Dans ce fait, le futur propriétaire consulte un professionnel afin de réaliser les travaux et surtout de suivre l’avancée des travaux jusqu’à la livraison de la maison individuelle au propriétaire.

Le CCMI est obligatoire dans le cas où le terrain à bâtir n’appartient pas au constructeur lui-même et que ce dernier est chargé de la réalisation d’un ou plusieurs logements pour un même maître d’ouvrage.

La non-souscription à cette assurance entraîne une sanction pénale d’une amende de 37500 Euros, ou d’emprisonnement, ou d’une amende et d’emprisonnement.

 Le contrat de construction de maison individuelle : comment est la modalité de paiement ?

Avant le commencement du chantier :

Pendant la signature du contrat CCMI, le constructeur de maison individuelle doit remplir 3 règlements de 5% du prix telles que :

• La signature du contrat
•  L’obtention d’un permis de construire
• Et le début des travaux

Dans le cas où le constructeur n’est accrédité par une institution financière, il peut exiger un équivalent de 3% sur le prix global en dépôt de garantie, et qui sera versée sur un compte bloqué.

Pendant les travaux :

Dès que les travaux ont commencés, les paiements s’effectueront périodiquement comme suit :

• 25% à l’achèvement des fondations
• 40% à l’achèvement des murs
• 60% à la mise hors d’eau  ou la pose du toit
• 75% à la mise hors d’air ou la pose des fenêtres et des cloisons
• Et 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage.

A la fin du chantier :

Le dernier solde représente les 5% restants du coût total de la construction est réglé à la date de réception des travaux sans réserve.

Pour le cas de réserves émises dans le procès-verbal, cette somme de 5% est bloquée sur un compte. Elle attend que tous les travaux de levée de réserves soient faits par le constructeur.

Le contrat de construction de maison individuelle : qui sont concernées ?

Dans un contrat de CCMI, des différentes entités sont concernée comme :

• Le maître d’ouvrage ou le propriétaire de la maison individuelle à bâtir
• Le constructeur de maison individuelle
• Le garant du constructeur. Ce garant assure la finition du chantier dans le cas où le constructeur fait faillite.
• L’institution financière qui finance le projet de construction comme les banques.

 Le contrat de construction de maison individuelle : que doit-il contenir ?

Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat régi sous la loi légale de l’Etat. Ce contrat du constructeur de maison individuelle doit inclure les informations telles que :

·         Localisation du terrain à bâtir. Il est essentiel que le maître d’ouvrage soit le propriétaire du terrain à bâtir ou un professionnel qui a signé une promesse de vente.

• Superficie du terrain
• Conformité du projet à différentes règles d’urbanisme
• Plan technique détaillée comme les modalités de raccordement ou travaux d’implantation
• Date d’ouverture du chantier
• Délai d’exécution des travaux
• Prix global et aussi les montants versés à chaque étape de la construction
•  Pénalités dans le cas où un retard de livraison se produise 
• ·  Mention de l’assurance censée terminer le chantier en cas de faillite du constructeur

 Le contrat de constructeur de maison individuelle : quelles sont les garanties prévues ?

·         Il y a la garantie de livraison concernant le prix et les délais convenus dans le contrat.

Cette garantie de construction prévoit l’obtention  d’une caution d’un établissement bancaire ou d’un assureur par le constructeur  dans le cas où :

•  Le constructeur fait l’objet d’une sauvegarde de justice
• Les délais ne sont pas respectés
• Les travaux de levée de réserve ne sont pas effectués par le constructeur

Cela garantie le maître d’ouvrage de l’achèvement de la construction ou des réparations des malfaçons dans les délais et prix fixés contractuellement.

·         Il y a la garantie des vices apparents qui donne la possibilité au propriétaire d’exiger la réparation des dommages et malfaçons repérables à la réception des travaux pendant une durée d’1 mois suivant la réception des clés.

·         Il y a la garantie de remboursement  qui permet la récupération des sommes versées par le propriétaire avant l’ouverture du chantier au cas où il y a eu dépôt de bilan. Elle sera expirée une fois la date d’ouverture du chantier arrivée.

·         Il y a la garantie de parfait achèvement qui a une durée de 1 an après la réception des travaux. Le constructeur doit prendre en charge et réparer les dommages constatés sur l’ouvrage.

·         Il y a aussi la garantie de bon fonctionnement qui est valable 2 ans. Elle engage la responsabilité du constructeur quant aux dommages qui affectent le fonctionnement des éléments d’équipements inséparables sans rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

·         Il y a la garantie décennale qui couvre les dommages matériels compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à son utilisation. Elle a une durée de 10 ans.  Les constructeurs de CCMI doivent se protéger au moyen d’assurance comme une garantie professionnelle responsabilité civile afin de couvrir la totalité des dommages à l’environnement, aux tiers et à l’ouvrage ; et aussi une assurance responsabilité décennale qui intervient dans le cadre de la garantie du chantier.

 Le constructeur de maison individuelle : est-ce une profession réglementée ?

En premier lieu, le constructeur d’une maison individuelle est un maître d’œuvre ayant des missions exclusivement réglementées. Son domaine d’intervention est limité sur la construction des maisons individuelles. Le constructeur de maisons individuelles est le bras droit du maître d’ouvrage. Il accompagne le maître d’ouvrage dans chaque étape de son projet de construction.

Le constructeur est à la fois un entrepreneur et un maître d’œuvre. Il est en même temps responsable technique de la construction en cours. Il doit garantir la bonne responsabilité juridique dès l’étape de modélisation jusqu’à la date du parfait achèvement de la construction.

·         Il est le superviseur des travaux de construction car le constructeur est celui qui intervient pour superviser les travaux et en garantir la parfaite livraison dans les temps. Il présente le contrat de construction du nouveau bien immobilier avec la fourniture de plans au maître d’ouvrage. Le constructeur maison individuelle a aussi le droit de mandater un professionnel tel que l’architecte, le bureau d’étude spécialisé pour réaliser les plans.

·         Il est aussi un professionnel indépendant et polyvalent car le constructeur maison individuelle immobilier possède de multiples compétences et le maître d’ouvrage doit le choisir avec soin. Le maître d’ouvrage peut réduire les missions du constructeur selon leur contrat.

La plupart du temps, le constructeur est toujours tenu d’une responsabilité juridique malgré les possibles limitations contractuelles de responsabilités. Juridiquement, il est chargé d’assurer la bonne livraison du bien immobilier neuf.

Concernant le maître d’ouvrage, il se doit de souscrire une assurance dommage ouvrage. Cela est aussi imposé par la loi Spinetta. Elle doit être souscrite à la date d’ouverture de chantier et prendra effet à partir de la réception des travaux.

Le constructeur de maisons individuelles et l’architecte : quelles sont les différences ?

Le métier de constructeur maison individuelle et architecte est différent et les règles qui les entourent sont entièrement différentes. C’est pour cela qu’il ne faut pas les confondre.

·         La première différence se trouve au niveau du lien entre le maître d’ouvrage et le professionnel de la construction concernée. Le constructeur doit obligatoirement respecter les exigences strictes du CCMI par contre ce n’est pas le cas d’un architecte car ce dernier est soumis par une loi plus souple.

·         La deuxième différenciation se voit sur le suivi du chantier durant les différentes étapes du chantier. Cela signifie que vous pouvez faire appel à un architecte juste pour une seule partie de votre projet de construction, par exemple juste pour la réalisation du plan. Par contre, le constructeur maison individuelle doit vous accompagner pendant toute la réalisation de la construction. Cela commence par la mise en place de votre budget jusqu’à la livraison de la maison individuelle.

·         Troisièmement, le constructeur maison individuel a le droit et le pouvoir de vous proposer une maison sur catalogue, une maison standardisée, ou même une maison préconçue mais surtout personnalisable en fonction de vos besoins et envies. Tandis que l’architecte ne peut pas le faire. L’architecte doit toujours réaliser les plans de constructions dans la totalité et surtout un plan personnalisé. Cela entraîne un coût plus élevé qui est à prendre en compte.

8-      Le constructeur de maisons individuelles : quelles sont ses principales missions.

D’après toutes ces informations ; il est donc important de vous informer sur les principales missions d’un constructeur maison individuel. Les voici :

·         Il sert de service annexe d’architecture ou suggestion compétent d’un architecte

·         Il doit conseiller en matière de choix des matériaux, des équipements, et des techniques de construction. Ses conseils doivent être objectifs et prendre en considération les souhaits et budgets du maître d’ouvrage.

·         Il doit garantir le bon déroulement des travaux avec une gestion des corps de métier intervenant

·         Il doit gérer la durée totale du chantier et appréhender les éventuels risques afin de pouvoir résoudre les difficultés.

·         Il doit prendre en charge les tâches administratives et aussi les demandes et obtention du permis de construire pour le compte du maître d’ouvrage.

·         Il doit assurer la souscription à des assurances indispensables et essentielles au projet de construction.

·         Il doit s’assurer de la souscription et possession des différentes garanties telles que la livraison dans les délais prévus, la garantie de remboursement ; la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement, la garantie décennale, la garantie dommage ouvrage.

9-      Le constructeur de maison individuelle : que doit-on choisir un modèle standard ou sur-mesure ?

Lors d’une construction d’une maison individuelle, le maître d’ouvrage se pose tellement de questions et fait face à l’embarras de choix. Parce qu’il doit choisir entre le fait de choisir un modèle de maison individuelle standard et préconçu ou une maison faite sur-mesure et plus personnalisée.

C’est justement pour cela que l’avis des constructeurs maison individuelle est partagé. C’est pour cela que quelques constructeurs maison individuelle choisissent de garantir et de proposer que la construction d’une maison standard. Tandis que les autres proposent une maison personnalisée et plus avancée.

La maison individuelle préconçue est souvent proposée à des coûts attractifs. Son délai de construction est aussi réduit vu que le constructeur possède déjà le plan complet du logement. Donc il leur suffit simplement de proposer et de construire la maison individuelle à construire.

Par contre, la maison individuelle sur-mesure est l’option qui permet au propriétaire ou au maître d’ouvrage d’opter selon son souhait chaque élément de la maison. Le propriétaire peut aussi profiter des conseils bien réfléchis des différents professionnels intervenants dans ce domaine de construction.

Mais parfois, il est encore possible de choisir l’option maison standard et obtenir quelques personnalisations qui sont spécialement proposées.