DOMMAGE OUVRAGE VEFA

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Vous faites un projet que vous commercialisez en VEFA ou vous êtes un particulier et vous achetez un appartement en VEFA ? Vous vous demandez quelles sont les assurances VEFA obligatoires ? Qui doit souscrire l’assurance dommage ouvrage VEFA ? Vous ne savez pas comment faire ? Pas de stress ! Voici les réponses, et les solutions

Vous réalisez un programme de promotion en VEFA et souhaitez disposer d’une dommage ouvrage VEFA et d’une GFA à un tarif compétitif ?

Depuis janvier 2015, la VEFA fait l’objet de deux obligations d’assurances souscrite par le PROMOTEUR :

  • la GFA: Garantie Financière d’achèvement VEFA

  • la DO: Assurance Dommage Ouvrage VEFA

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) permet à un acheteur d’acheter progressivement, au fil de la construction, un bien et en payer le prix au même rythme. Ce contrat sécurise à la fois l’acheteur et le promoteur qui peut financier l’avancement de son programme grâce aux appels de fonds

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Assurance dommage ouvrage Guadeloupe
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+ D’INFOS SUR L’ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE VEFA

Assurance dommage ouvrage Guadeloupe

LEXIQUE

  • la DOC – déclaration d’ouverture de chantier
  • le PC – permis de construire
  • la DP – déclaration préalable
  • DAACT – déclaration d’achèvement de chantier
  • maître d’ouvrage et maître d’oeuvre
  • procès verbal de réception chantier
  • réserves et levée de réserves
  • DGD – décompte Général définitif
  • Déclaration de sinistres
  • impropriété à destination
  • le contrat de louage d’ouvrage
  • l’attestation d’assurance décennale
  • GFA – Garantie Financière d’Achèvement
  • l’assurance Décennale

 

 

Définition et intérêt de la dommage ouvrage VEFA

L’assurance Dommage Ouvrage VEFA est une assurance qui permet au promoteur ou vendeur du programme de Vente en l’État Futur d’Achèvement de protéger les acquéreurs des logements contre les conséquences financières des dommages décennaux.

Ces dommages sont en fait ceux relevant de la responsabilité décennale du constructeur, du maître d’œuvre ou de l’architecte. Il s’agit donc des dommages pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage ou bien en empêcher l’utilisation normale. Cela regroupe alors les dommages affectant directement ou indirectement la structure du bâtiment.

Les dommages affectant directement la structure étant ceux qui touchent à l’ossature : murs porteurs, toiture, fondations, plancher… Pour ce qui est des dommages n’affectant qu’indirectement la structure du bâtiment, il s’agit des dommages touchant les équipements indissociables de l’ouvrage.

On regroupe sous ce terme tous les équipements qui nécessitent une dégradation de la structure de l’ouvrage pour être remplacés ou réparés.

L’assurance Dommage Ouvrage VEFA fonctionne alors en parallèle de la garantie décennale qui couvre tous ces dommages. La DO VEFA permet, en fait, un versement rapide des sommes dues dans le cadre de la responsabilité décennale.

Ces sommes doivent permettre de réparer les dommages subis par l’ouvrage. Toutefois, c’est au final la garantie décennale qui doit payer pour les dommages

Fonctionnement de la Vente en l’État Futur d’Achèvement

La Vente en l’État Futur d’Achèvement, abrégée en VEFA, est un type de contrat qui consiste à vendre un bien immobilier qui n’a pas encore été construit. De manière générale, le promoteur procède à une vente sur plans.

Le Code Civil définit la Vente en l’État Futur d’Achèvement comme étant un contrat liant un vendeur à un acquéreur et par lequel la propriété du sol ainsi que la propriété des ouvrages déjà existants sont transférées à l’acquéreur de façon immédiate.

Pas la suite, l’acquéreur devient propriétaire de l’ouvrage au fur et à mesure de sa construction. A ce titre, l’acquéreur paye de façon échelonnée, chaque paiement correspondant à une étape de l’avancement des travaux.

Dans le cadre d’une VEFA, le vendeur occupe le rôle de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Le contrat de réservation liant acquéreur et promoteur immobilier doit préciser certaines informations. En premier lieu, les informations concernant les parties doivent y figurer.

  • Il devra donc être indiqué les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur. En plus de cela, le contrat devra communiquer les informations concernant le logement vendu.
  • Il devra donc être précisé l’adresse du logement, le descriptif détaillé du logement ainsi que de ses équipements et annexes, le descriptif des matériaux utilisés pour sa construction et la situation du logement dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier. P
  • our ce qui est du descriptif du logement il devra indiquer la surface, le nombre de pièces, la qualité, la description des éléments d’équipement, la description des éléments collectifs…

Enfin, le contrat doit faire état des conditions de vente. On doit alors y retrouver le prix de vente prévisionnel ainsi que ses modalités de révisions éventuelles, la date de conclusion de vente, les prêts utilisés pour le financement, le délai d’exécution des travaux et la date de livraison de l’ouvrage.

Le promoteur immobilier ou vendeur est le maître d’ouvrage du projet immobilier concerné par la VEFA. A ce titre, il est contraint de souscrire à l’assurance Dommage Ouvrage VEFA pour protéger les acquéreurs de son programme

La grille d’appels de fonds VEFA

Dans le cadre des Vente en l’État Futur d’Achèvement, l’acquéreur doit payer au fur et à mesure de l’avancée des travaux. L’échelonnement des paiements doit suivre une grille d’appels de fonds VEFA réglementée.

Il faut tout d’abord savoir que l’acquéreur ne doit rien payer avant d’avoir signé un contrat de réservation. En revanche, lors de la signature du contrat de réservation, l’acquéreur peut être amené à verser une somme faisant office de dépôt de garantie.

Le montant de ce dépôt de garantie peut alors représenter 5% du prix de vente du logement si le contrat de vente est signé dans un délai d’un an. Dans le cas où le contrat de vente n’est signé que dans un délai de 2 ans, le montant du dépôt de garantie ne peut représenter que 2% du prix de vente au maximum.

Une fois le contrat signé, l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancée des travaux peut réellement commencer. La grille d’appels de fonds VEFA doit alors être respectée.

Chaque appel de fonds correspondant à une grande étape de la construction. Ainsi à chaque appel de fonds un document doit attester de l’avancée des travaux, il est généralement édité et signé par le maître d’œuvre ou l’architecte du projet.

Au maximum, il peut être demandé à l’acquéreur de verser 35 % du prix total du logement dès l’achèvement des fondations.
Par la suite, le montant maximal peut représenter 70 % (pourcentages cumulés) du prix total du logement lorsque celui-ci est mis hors d’eau, autrement dit lorsque la construction est étanche à l’eau et donc que les murs ont été édifiés, la charpente et la toiture posées.
A l’achèvement des travaux, il peut être demandé à l’acheteur de verser jusqu’à 95% (pourcentages cumulés) du prix total du logement.

Enfin, les 100 % ne peuvent être demandés qu’à la livraison du logement si l’acquéreur n’émet aucunes réserves

Fonctionnement de l’assurance dommage ouvrage VEFA

L’assurance Dommage Ouvrage VEFA doit être souscrite avant le démarrage du chantier par le promoteur ou le vendeur en charge du programme, en sa qualité de maître d’ouvrage. Cette assurance est rendue obligatoire par la loi Spinetta de 1978. Elle bénéficiera alors aux acquéreurs des logements en cas de sinistre.

Naturellement, la durée de l’assurance DO Vente en l’État Futur d’Achèvement est la même que la durée de la garantie décennale. Ainsi, la période d’activité de cette assurance débute à la réception de l’ouvrage pour ne se terminer que 10 ans plus tard.

Il faut tout de même savoir que l’assurance dommage ouvrage, tout comme la garantie décennale, ne peut pas entrer en jeu lors de la première année suivant la réception. Lors de cette période, le constructeur est tenu de garantir le parfait achèvement et non les dommages décennaux.

Assurance Dommage Ouvrage et Garantie Décennale forment donc un système d’assurance qui vise à protéger les acquéreurs de la Vente en l’État Futur d’Achèvement. Ainsi, la DO permet le versement rapide des sommes dues aux acquéreurs sans aucune recherche de responsabilité.

Cette assurance leur permet alors de payer les travaux de réparation des dommages.

Ce n’est que par la suite que la garantie décennale entre en jeu sous l’impulsion de l’assureur fournissant la DO. En effet, ce dernier ayant versé les fonds, il cherche par la suite à établir les responsabilités pour récupérer ces sommes auprès de l’assureur de l’intervenant ayant commis la faute

FAQ DE L’ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE VEFA

Quel est l’intérêt de la VEFA ?

La VEFA permet au promoteur de commercialiser son programme avant d’avoir même commencé les travaux

Quel est le prix de l’assurance dommages ouvrage VEFA ?

Pour les professionnelles, entre 1,4 et 2,5% coût de construction TTC, selon la typologie la taille et le lieu du projet

Est-ce compliqué de négocier une assurance dommages ouvrage VEFA ?

Il n’est forcément compliqué de négocier l’assurance dommages ouvrage: il est par contre plus compliqué de trouver un courtier qui vous apportera réellement des offres concurrentes et compétitives sans prendre des frais: c’est ce à quoi nous nous engageons : minimum 3 offres, aucun frais de courtage

Prenez-vous des frais de courtage et/ou de gestion ?

Notre politique vis-à-vis de nos prospects et clients promoteurs immobiliers est très claire: nous ne prenons AUCUN FRAIS DE COURTAGE ou DE GESTION: ni avant, ni pendant, ni après la mise en place des contrats. Nous sommes rémunérés par les assureurs avec qui nous travaillons et plaçons les risques. Notre intervention est donc totalement transparente en terme de coût pour votre entreprise, et nous vous faisons même économise beaucoup d’argent en négociant les meilleures offres tarifaires

Avec quels assureurs travaillez-vous ?

Nous travaillons avec des assureurs français et étrangers via le marché des Lloyds, ce qui nous permet de disposer de conditions financières particulièrement avantageuses tout en étant très réactifs. Tous nos partenaires étrangers interviennent en LPS et sont certifiés et contrôlés par les autorités de contrôle prudentiel de la banque de France

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CE QUE PENSENT NOS CLIENTS DE NOTRE TRAVAIL

CHECKLIST DES DOCUMENTS TECHNIQUES DU DOSSIER DOMMAGE OUVRAGE

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Devis signé
Questionnaire signé
Autorisation administrative (PC, DP)
DOC – Déclaration d’Ouverture de Chantier
Plans du projet (masse, coupe, façade…)
Attestation de prise en compte RT 2012
Artisans: devis, attestation décennale
Ingénierie: devis, mission et décennale
PROMOTEURS : étude de sol et RICT obligatoires

 

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Dommage Ouvrage VEFA LA RÉUNION
Dommage Ouvrage VEFA MARTINIQUE
Dommage Ouvrage VEFA GUADELOUPE
Dommage Ouvrage VEFA GUYANE
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