GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT

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Vous vous apprêtez à commercialiser un programme / une maison dont les travaux ne sont pas finis ou débutés ? Il vous faudra lors présenter au notaire une GFA – Garantie Financière d’Achèvement obligatoire depuis le 01 janvier 2015, afin qu’il puisse passer les actes. Nos experts vous accompagnent et répondent à vos questions

La garantie financière d’achèvement ou Garantie Extrinsèque permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. Définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24, la GFA est depuis la 01 janvier 2015:

  • obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation (immeubles à usage d’habitation ou maisons individuelles en lotissement ou lorsque le vendeur du terrain est payé en logements – dation
  • facultative dans le secteur libre : promotion de bureaux, commerces (mais souvent exigée par l’acheteur)

L’obtention de la garantie financière d’achèvement est conditionnée par la qualité du projet, ses financements et son avancement dans la pré-commercialisation. Le prix de la garantie financière d’achèvement dépend de la taille du projet, du niveau d’apport en fonds propres, du niveau de pré-commercialisation ainsi que de l’expérience du promoteur

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GARANTIE FINANCIÈRE D'ACHÈVEMENT
GARANTIE FINANCIÈRE D'ACHÈVEMENT

+ D’INFOS SUR LA GFA – GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT

GARANTIE FINANCIÈRE D'ACHÈVEMENT

LEXIQUE

  • la DOC – déclaration d’ouverture de chantier
  • le PC – permis de construire
  • la DP – déclaration préalable
  • DAACT – déclaration d’achèvement de chantier
  • maître d’ouvrage et maître d’oeuvre
  • procès verbal de réception chantier
  • réserves et levée de réserves
  • DGD – décompte Général définitif
  • Déclaration de sinistres
  • impropriété à destination
  • le contrat de louage d’ouvrage
  • l’attestation d’assurance décennale
  • GFA – Garantie Financière d’Achèvement
  • l’assurance Décennale

 

 

Définition de la Garantie financière d’achèvement

a garantie financière d’achèvement, abrégée en GFA, constitue une protection pour l’acquéreur d’un bien immobilier si le promoteur les commercialisant est défaillant. Elle permet le versement, lorsque le promoteur est défaillant, des fonds requis pour l’achèvement des travaux.

La GFA promoteur n’offre pas uniquement une protection aux acquéreurs mais également aux vendeurs de terrains si le paiement se fait par dation (attribution de lots).

On distingue deux types de garanties financières d’achèvement : la garantie intrinsèque et la garantie extrinsèque. La première, la garantie intrinsèque, est fournie par le promoteur sur ses propres fonds. Il garantit alors lui-même l’achèvement des travaux. La seconde, la garantie extrinsèque, est obtenue par le promoteur auprès d’un garant. Ce garant doit être un organisme financier, une compagnie d’assurance, une banque ou encore une association professionnelle. Étant donnée la sécurité moindre apportée par une garantie intrinsèque, le promoteur ne peut opter pour elle qu’en remplissant des conditions d’avancement des travaux et de financement.

Un cadre législatif strict réglemente la garantie financiere d’achevement. Ainsi, elle est définie par le Code de la Construction et de l’Habitation qui précise également les obligations du promoteur la concernant

La GFA Garantie financière d’achèvement: une garantie obligatoire ?

En accord avec le Code de la Construction et de l’Habitation, le promoteur immobilier est dans l’obligation de fournir à ses clients la GFA promoteur lorsqu’il commercialise un programme à usage d’habitation.

En revanche, la GFA n’est pas obligatoire pour les promoteurs en charge d’un programme à usage professionnel.

Ainsi pour tous les projets de construction d’immeubles ou de lotissements, les promoteurs doivent obtenir cette garantie financière. La réglementation va plus loin lorsqu’il s’agit d’un programme nécessitant la demande d’un permis de construire, programme de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) notamment, puisqu’elle impose l’obtention d’une garantie financière d’achèvement extrinsèque (ordonnance n°2013-890 du 03/10/2013).

Pour ce qui est du secteur libre, il n’existe pas d’obligation légale. Toutefois, l’acquéreur de bureaux ou locaux professionnels peut exiger sa mise en place. Il s’agit alors d’une obligation contractuelle.

En raison de l’obligation qui pèse sur lui, le promoteur doit prouver qu’il détient bien une garantie financière en fournissant, par exemple, une attestation de garantie ou un contrat de réservation de garantie. Sans cette preuve aucun permis de construire ne pourra être délivré, de même aucun crédit ne sera accordé au promoteur pour financer son proje

Fonctionnement de la GFA

Qui fournit la garantie d’achèvement, qui doit l’obtenir et qui en bénéficie ?

La garantie financière achèvement est fournie, soit par le promoteur immobilier lui-même (intrinsèque), soit par un organisme tiers, appelé garant (extrinsèque). Si il s’agit d’une garantie extrinsèque, le garant peut prendre la forme de divers organismes. Il peut alors être un organisme financier, une association professionnelle ou encore une compagnie d’assurance.

La garantie doit être obtenue par le promoteur immobilier au profit des acquéreurs de son programme ou bien des vendeurs de terrains lorsque le paiement se fait pas dation.

Durée et période d’activité de la GFA

La garantie financière achèvement doit être souscrite avant que les travaux n’aient débuté. En effet, elle doit être en place à l’ouverture du chantier. La durée de sa période d’activité n’est pas réellement déterminée, elle reste active jusqu’à ce qu’elle n’ait plus lieu d’être. Elle est donc active du commencement des travaux à la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT), quand les travaux sont alors achevés.

Grille d’appels de fonds

Selon le type de garantie choisi (intrinsèque ou extrinsèque), le promoteur est contraint de respecter une grille d’appels de fonds.

Avec une garantie intrinsèque, le promoteur est en droit de demander, au maximum, le paiement de 35% du montant des travaux lorsque les fondations sont achevées, 50 % dès que la dalle du rez-de-chaussée est posée, 70 % lorsque l’ouvrage est mis hors d’eau, 80% à la pose des cloisons et doublages puis 95 % à l’achèvement de l’ouvrage. La grille d’appels de fonds avec une garantie extrinsèque diverge légèrement. Ainsi le promoteur est en droit de demander les mêmes pourcentages du prix total à l’achèvement des fondations, la mise hors d’eau et l’achèvement. Cependant il peut demander plus pour certaines étapes. Le promoteur peut alors exiger le paiement de 65 % du montant total des travaux à la pose de la dalle du rez-de-chaussée et 90 % à la pose des cloisons et doublages.

Dans les deux cas, les 100 % ne peuvent être exigés qu’à la livraison de l’ouvrage.

Mise en œuvre de la garantie extrinsèque d’achèvement

La garantie financière d’achèvement peut fonctionner lorsque il est avéré que le promoteur est défaillant (dépôt de bilan par exemple). Le garant se chargera alors de verser les fonds manquants pour l’achèvement de l’ouvrage.

Afin de prouver la défaillance du promoteur et recevoir le versement des sommes permettant la réalisation des travaux, les acquéreurs doivent commencer par mettre en demeure le promoteur immobilier afin qu’il reprenne les travaux dans un délai donné. Si les travaux ne reprennent pas, c’est alors le garant qu’il faut mettre en demeure de se substituer au promoteur pour le financement des travaux. Un huissier de justice viendra alors constater l’arrêt du chantier et l’étendue des travaux restant à réaliser. Suite à cela, l’acquéreur pourra alors faire appel à une entreprise pour obtenir un devis concernant le montant des travaux nécessaires à l’achèvement. Le garant pourra alors intervenir.

Dans les cas où le non achèvement ou le mauvais achèvement est constaté à la réception de l’ouvrage, la procédure est différente. L’acquéreur doit signaler cela dans le procès-verbal de réception. Si le promoteur ne fait pas achever ou corriger l’ouvrage, le garant se substituera à lui pour l’achèvement des travaux

Á quoi sert la GFA ?

Le rôle de la GFA promoteur est d’assurer les acquér

eurs d’un programme immobilier de l’achèvement du bien qu’ils achètent mais également du bon achèvement de l’ouvrage. On considère que l’ouvrage est bien achevé lorsque l’ouvrage correspond à ce qui a été prévu dans le contrat de vente. Le garant se substituera donc au promoteur en cas de défaillance de ce dernier pour financer l’achèvement ou bon achèvement des travaux.

La situation de défaillance peut se manifester par une impossibilité de réaliser les travaux ou par une impossibilité de financer ces travaux.

L’intérêt de la GFA ne se limite pas à cela. En effet, les acquéreurs obtiendront plus facilement un emprunt de la part d’un établissement financier grâce à la garantie

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CE QUE PENSENT NOS CLIENTS DE NOTRE TRAVAIL

LES QUESTIONS LES PLUS POSÉES SUR LA GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT

GFA garantie extrinsèque et garantie intrinsèque

La garantie intrinsèque était une disposition permettant aux promoteurs de « s’auto-garantir »: elle est interdite pour tous les PC obtenus depuis le 01 janvier 2015.
La GFA ou garantie d’achèvement est elle obligatoirement extrinsèque, c’est-à-dire émises par une banque ou un assureur, et due aux acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique

Quand demander la GFA Promotion ?

Le secteur a bien évolué et nous avons réussi à convaincre nos partenaires assureurs-garants de proposer très en amont aux promoteurs des solutions afin que vous puissiez savoir

  • si votre projet va intéresser les assureurs-garants
  • le prix approximatif de la GFA

Nous pouvons donc vous faire une approche d’intérêt et de tarif avant même l’obtention du PC

Peut-on négocier les modalités de paiement de la GFA promotion ?

Oui dans certains cas et avec certains assureurs nous pouvons négocier que la prime soit payée par le notaire via un engagement irrévocable de payer sur les premiers appels de fonds. Cette solution, bien que très pratique en théorie car elle évite d’avoir à avancer la trésorerie, est toutefois difficile à mettre en oeuvre car les notaires rechignent à signer ce type d’engagement très contraignant et très « engageant » (et les assureurs sont très stricts sur le texte de l’engagement)

Avec quels assureurs travaillez-vous ?

Nous disposons d’un très bon panel d’assureurs de qualité et de renom en France (4) et sur le marché des LLOYDS (5). Tous nos assureurs-garants sont reconnus par les ACPR (Autorité de contrôle Prudentielle de la Banque de France) et acceptés par les notaires. Ceux intervenants depuis les LLOYDS travaillent en LPS en France

Objectif et fonctionnement du compte centralisateur

Il est systématiquement demandé aux promoteurs d’avoir un compte bancaire centralisateur pour leurs opérations de promotion : un compte pour une opération, qui centralise toutes les mouvements financiers liés à l’opération. L’objectif est de scinder le fonctionnement financier et dons les risques opération par opération. Parfois le garant assureur demande : un droit de regard sur les mouvements, et selon les cas un pouvoir décisionnel de vérification sur les débits

Quels sont les conditions d'obtention de la GFA promotion ?

Les conditions des assureurs-cautions varient sensiblement mais on retrouve des grands axes

  • viabilité financière du projet (prévisionnel de rentabilité, et absence de trou de trésorerie dans le planning mensualisé de trésorerie du programme
  • niveau des pré-commercialisation (en général 50% de précom est exigé par les assureurs)
  • investissement en fonds propres (en général au minimum 5% du coût de construction en fonds propres – capital social + apport en comptes courants)
  • la capacité à apporter des contre-garanties (cautions personnelles et solidaires, cautions solidaires de holding…)
  • la compétence (les assureurs préfèrent toujours les projets portés par des personnes expérimentées, mais acceptent quand même les primo-promoteurs sous certaines conditions)

Quel est le prix de la GFA PROMOTION ?

Le prix de la GFA Promotion varie en fonction de la qualité du projet, de l’expérience du promoteur, des précom. On peut retenir que:

  • le taux oscille entre 0,4% et 2%
  • la base de facture est soit : le prix de vente TTC    soit le coût de revient TRAVAUX TTC
  • la prime est « flat » et doit être payée avant l’émission des contrats

CHECKLIST DES DOCUMENTS TECHNIQUES DU DOSSIER DOMMAGE OUVRAGE

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Devis signé
Questionnaire signé
Autorisation administrative (PC, DP)
DOC – Déclaration d’Ouverture de Chantier
Plans du projet (masse, coupe, façade…)
Attestation de prise en compte RT 2012
Artisans: devis, attestation décennale
Ingénierie: devis, mission et décennale
PROMOTEURS : étude de sol et RICT obligatoires

 

COMMENT SOUSCRIRE L’ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE ?

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