L’EXPERT EN BÂTIMENT: SES RÔLES DANS LE DOMAINE DE LA CONSTRUCTION

Les experts en bâtiments ont pour mission de constater la gravité d’un sinistre lié à la garantie décennale et d’évaluer le coût. L’expert bâtiment a un rôle de médiateur entre l’assureur et le maître d’ouvrage qui est le commanditaire du projet. Lors d’un projet de construction, l’expert en bâtiment est employé par les sociétés d’assurance dommages ouvrage.

L’expert assurance construction est celui qui est à la base de nombreuses décisions d’indemnisation car elle est celle qui maîtrise absolument l’expertise bâtiment et l’expertise technique, et surtout elle est l’expert judiciaire selon des contrats d’assurances et le code des déontologies.

Cet article va vous informer sur les principaux rôles d’expert en   bâtiment et les informations essentielles à ses alentours.

CONDITIONS

DEVIS DOMMAGE OUVRAGE ARÉAS en 2mn

Actionner la garantie décennale

LES ASSUREURS DO

L’expertise construction et dommage ouvrage ou DO

Qu’est-ce qu’une assurance dommage ouvrage?

Le contrat d’assurance dommage ouvrage est un contrat obligatoire qui répond au régime d’assurance mis en place par la loi Spinetta. Cette assurance vise à garantir le financement rapide des indemnisations et réparations des défauts de construction, des dommages de nature décennale, ou d’autres sinistres impactant un ouvrage ou le bon fonctionnement des bâtiments et travaux publics construits.  Cette assurance permet d’obtenir une réparation des sinistres dans un bref délai sans même attendre la recherche de responsabilité et la décision de la justice donc sans attendre la réponse d’un expert judiciaire. Une assurance dommage ouvrage a pour durée de 10 ans et prend effet à compter de la date de réception d’un bâtiment.

Par conséquent, grâce à l’assurance dommages ouvrage le maître d’ouvrage et tous les futurs propriétaires successifs du bâtiment ou immeuble seront indemnisés rapidement.

Pourquoi souscrire un contrat dommage ouvrage ?

L’assurance dommage ouvrage est un contrat qui vous protège des différents risques relevant à l’acte de construire dans un projet de construction. Cette assurance est une assurance obligatoire et soumise par une mention légale. De ce fait, sa non-souscription est passible d’une sanction pénale dont une amende de 75000 Euros et 6 mois d’emprisonnement qui est fixé par l’article L 243-3 du code des assurances.

Cette obligation est soumise à tous les acteurs de la construction désireux de réaliser un projet de construction. Elle est devenue obligatoire pour toutes les entreprises du bâtiment dû à l’augmentation sans cesse du règlement de sinistre qui s’élève à 1 milliard d’euros pour les compagnies d’assurance dommage ouvrage. C’est alors pour cela que ce risque doit être garanti menant au rôle du contrat dommage ouvrage selon les normes en vigueur.

A part tout cela, dans le cas de vente du bien construit, l’absence d’assurance dommage ouvrage pose problème parce que le prix du bien sera réduit et surtout il peut être difficile de le vendre. La non souscription à cette assurance dommage ouvrage obligera le maître d’ouvrage à rester l’unique responsable des dommages et sinistres causées au bien construit dans le cas d’une vente. Ce défaut de contrat dommage ouvrage est systématiquement indiqué et mis en cause par le notaire du maître d’ouvrage selon le compromis de la vente.

Quels sont les documents du contrat d’assurances dommage ouvrage ?

Dans un contrat d’assurance dommages ouvrage, certains documents seront demandés et exigés par les professionnels de la construction mais surtout par le bailleur social.

  • L’attestation d’assurance dommages ouvrage est l’une des documents demandés par la banque au moment du déblocage des fonds et aussi par la notaire au moment de la vente du bien construit. Le maître d’ouvrage est obligé de souscrire un contrat d’assurance dommage ouvrage selon la loi Spinetta.
  • La déclaration d’ouverture de chantier connue sous l’abréviation DROC ou DOC est l’une des documents administratifs permettant de signaler à la mairie le début des travaux à réaliser. Elle se fait une fois que le permis de construire est accordé à l’expert d’assuré.
  •  Le permis de construire est un document utile surtout dans le cas où vous voulez réaliser une construction d’extension, de maison neuve, d’un abri de jardin, ou d’une piscine.
  • La déclaration préalable de travaux fait partie des documents utiles pour un contrat d’assurance dommage ouvrage. Le rôle d’une déclaration préalable est de permettre aux services instructeurs de la commune de vérifier si votre projet de construction respecte les règles de l’art local et le code de l’urbanisme. Elle est créée pour les travaux de petite taille qui sont non soumis au permis de construire.

La mission et rôle de l’expert assurance construction

Dans le domaine du contrat dommage ouvrage, l’expert bâtiment est désigné gratuitement par la compagnie d’assurance dommage ouvrage. L’assureur missionne un expert  sous 60 jours à la réception de votre lettre de déclaration de sinistre.

Le métier d’expert en construction consistera à vérifier la totalité des éléments factuels, l’expertise technique, d’expertises immobilières, les matériaux de construction,  l’isolation thermique dans le but de permettre la qualification de la réclamation à partir de son retour d’expérience.

 La mission de l’expert assurance construction ou l’expert bâtiment

A part son rôle de médiateur, l’expert « assurance construction » assure d’autres missions dans le secteur du bâtiment tels que :

  • Vérifier la matérialité des dommages déclarés par le maître d’ouvrage qui est aussi considérée comme l’expert d’assuré
  •  Acter que les défauts de construction malfaçons ou même dommages constatées sont bel et bien dans le cadre de la garantie décennale
  • Etablir un rapport préliminaire pour permettre à l’assureur dommage ouvrage de prendre position dans les délais légaux.

Pour cela, l’expert en assurance construction doit être missionné par les compagnies assurance dommage ouvrage.

L’expertise immobilière en assurance construction doit alors rechercher et analyser la ou les causes du dommage déclaré par le maître d’ouvrage. Dans le cas où il y a nécessité de faire appel à un bureau d’étude spécialiste reconnu dans le cadre de sinistre comme la nécessité d’une expertise technique, une expertise immobilière, ou expert en isolation thermique , l’expert en assurance construction peut y faire appel.

L’expert en bâtiment doit aussi proposer la technique de réparation la plus appropriée et le chiffre correspondant au dommage.

L’expert en bâtiment rédige son rapport d’expertise dans le but de permettre à l’assureur de mettre en place une proposition d’indemnisation définitive dans les délais légaux qui est de 90 jours.

Le rôle de l’expert assurance construction ou l’expert bâtiment

Dans le cadre d’un sinistre ou de dommage, l’expert en assurance construction ou l’expert en bâtiment joue un rôle très important, tels que :

  • Convoquer les maîtres d’oeuvre, les entreprises, ou les constructeurs et le maître d’ouvrage à une réunion commune
  • Définir si le dommage est d’ordre décennale ou non
  • Déterminer ce qui est garanti ou pas et les réparations nécessaires selon les dommages
  • Fixer le montant des indemnités à payer pour la réparation des dommages
  • Établir le pourcentage de responsabilité entre les entreprises concernées.

Il est à retenir que dans le cadre de la convention de « règlement assurance construction », un expert unique intervient en même temps pour la compagnie d’assurance dommage ouvrage et pour l’assureur du constructeur qui est aussi appelé l’assurance de responsabilité civile décennale. Cette assurance s’engage à respecter les clauses du professionnel mandaté.

Les types de rapport dommage ouvrage

Selon la loi, l’expert en construction doit rédiger deux types rapport de dommage tels que :

  • Le rapport préliminaire de l’expert

Pour le respect du principe contradictoire, l’expert construction doit vérifier l’ensemble des éléments factuels comme l’isolation technique, la performance énergétique, et surtout la faisabilité du projet par les entreprises de bâtiment.  Il doit alors vérifier la matérialité des dommages déclarés par le maître d’ouvrage. L’expert doit les décrire dans son rapport préliminaire pour permettre à l’assureur de prendre position dans les délais légaux. Celle-ci doit se faire pendant une durée de 60 jours.

Ce rapport préliminaire sera comme une fiche pratique pour l’indemnisation et comportera alors :

  •  La liste des mesures conservatoires nécessaires pour éviter l’aggravation des dommages
  • Les dommages qui sont constatées si celle-ci sont bels et bien de nature décennale
  • L’estimation du coût des travaux de réparation à indemniser
  •  Le rapport définitif de l’expert

Après la rédaction du rapport préliminaire, l’expert en construction doit rédiger un rapport qui est connu sous le nom rapport définitif. Il doit mentionner la ou les causes du dommage ainsi que les travaux à effectuer et leur chiffrage exact.

En se référant à ce rapport définitif, la compagnie d’assurance établira et envoyera sa proposition d’indemnisation à son assuré. Ce rapport définitif sera reçu par l’assuré ou le maître d’ouvrage au plus tard 90 jours après la déclaration du sinistre.

L’assurance dommage ouvrage garantie certains types de désordres comme :

  • Les dommages qui compromettent la solidité du logement ou bâtiment. Par exemple ; un défaut de fondation
  •  Les désordres qui rendent la maison inhabitable dans les conditions normales
  •  Les désordres qui mettent en danger ses occupants comme une infiltration d’eau

Recourir à une expertise assurance construction : obligation ou choix

La compagnie d’assurance dommage ouvrage est un professionnel reconnu dans le cadre d’une construction d’un projet. Un assureur dommage ouvrage a alors la possibilité d’instruire la déclaration de sinistre sans avoir recours à l’expertise si le préjudice constatée est inférieur à 1800 Euros et suivant les cahiers des charges.

Il peut aussi rejeter la déclaration de sinistre dans le cas où la demande est évidemment injustifiée, et le sinistre ne relevant pas de l’assurance dommage ouvrage.

Dans les deux cas, la compagnie d’assurance dommage ouvrage doit informer le refus de garantie dans le délai de 15 jours à partir de la réception de la déclaration de sinistre.

Le maître d’ouvrage a la faculté de contester cette décision et surtout d’obtenir la désignation d’un expert entreprise bâtiment

Afin de faire jouer vos droits, il est primordial que vous déclariez le sinistre causant une situation impropre au bien construit. L’article A243-1 du code des Assurances précise que pour que la déclaration de sinistre soit constituée le maître d’ouvrage a l’obligation légale d’adresser sa déclaration de sinistre par courrier recommandé avec accusé de réception.

la déclaration dommage ouvrage doit alors comporter les éléments suivants :

  •  Le numéro du contrat d’assurance dommage ouvrage
  • Le cas échéant celui de l’avenant
  •  Le nom du propriétaire de la construction endommagée
  • L’adresse de la construction endommagée
  • La date de réception ou la date de la première occupation des locaux
  • La date d’apparition des dommages
  •  La description des dommages
  • La localisation des dommages
  •  La date de règlement d’ouverture de chantier ou la date de début des travaux

L’accomplissement de la déclaration de dommage ouvrage ou de la malfaçon doit se faire en maximum 2 ans après l’apparition du sinistre ou dommage pour le déclarer avec votre assureur dommage ouvrage afin de remplir la qualifications et certifications sollicitées. Il est donc important de déclarer le sinistre dès la constatation de ce dernier dans le but d’éviter le risque de perte d’indemnisation dû à une déclaration trop tardive par le maître d’ouvrage.

Selon l’article 1792-6 du code civil, l’assurance dommage ouvrage prendra effet à partir de la date de la garantie de parfait achèvement ou GPA. Cela signifie 1 an après la date de réception des travaux sans réserve.

En conséquence, l’assurance dommage ouvrage prendra fin simultanément avec la garantie décennale des constructeurs qui est de 9 ans après l’expiration du GPA.

Mais malgré cela, elle peut garantir les réparations des travaux garantis quand :

  • Avant réception des travaux, et après mise en demeure restée infructueuse. Le contrat de louage d’ouvrage qui est contracté avec l’entrepreneur. Elle est résilié judiciairement ou à l’amiable faute d’inexécution de ses obligations contractuelles.
  • Après réception, et avant l’expiration du délai d’un an de la GPA lorsque l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations. Elle se fait suite à une mise en demeure restée infructueuse.

La CRAC et l’expertise unique

La Convention de Règlement de l’Assurance Construction ou la convention CRAC a été signée entre les assureurs de constructions en 1983. La convention CRAC a pour mission principale d’effectuer l’expertise unique pour le compte commun de la totalité des assureurs impliqués dans un sinistre.

La convention à expertise unique signifie que le sinistre sera géré dans le cadre de la convention de règlement de l’assurance construction (CRAC).

Elle permet alors à l’assureur dommage ouvrage de se retourner contre les assureurs des différents constructeurs ayant participé au chantier sur lequel sont constatés les désordres. Cela se fait après avoir indemnisé le maître d’ouvrage concerné par les dommages.

Dans ce but, un dossier commun et unique est établi par l’expert dommages ouvrage nommé expert commun. Cet expert instruit l’ensemble du dossier technique pour le compte de toutes les compagnies d’assurances ou assureurs responsabilité décennale des constructeurs impliqués.

Pour conclure, un expert en bâtiment est alors un bureau qui s’occupe de vérifier et prouver l’existence des dommages ouvrages de nature décennale. Il doit aussi aider le maître d’ouvrage ou les maîtres d’ouvrage d’une collectivité territoriale à faire valoir ses droits dans le cas où l’existence de sinistre est bien prouvée et que celle-ci soit considérée comme faisant partie des dommages de nature décennale.

L’appel aux services d’un expert bâtiment peut être fait par toute personne qui souhaite défendre ses intérêts et ses droits. Cela permet d’obtenir un avis objectif et professionnel sur une situation parfois complexe.

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Actionner la garantie décennale

FAQ – Questions fréquentes

Où souscrire une DO ?

La DO peut être souscrite:

  • soit directement auprès d’une banque (mais c’est très complexe)
  • soit via un agent général d’assurance : cela s’avère aussi très complexe
  • soit via les services d’un courtier spécialisé (comme l’est OPTICOURTAGE par exemple) : c’est la meilleure solution car les équipes connaissent parfaitement les process et disposent d’excellents contacts avec les assureurs, voir parfois de délégation

Qui doit payer la DO ?

La DO est systématiquement payées par le maître d’ouvrage, celui qui fait construire

La DO pour mon prêt à ma banque

Souvent les particuliers découvrent l’existence et l’importance de la DO lorsque leur banque l’exigent pour octroyer le prêt immobilier permettant le financement du projet

Quel est le tarif de la DO ?

La DO est à partir de 2950 € pour les rénovations et à partir de 3700 € pour les maisons neuves

CHECKLIST des documents pour souscrire la DO

Dommage ouvrage

Offres signées
Questionnaire signé
Autorisation administrative (PC, DP)
DOC – Déclaration d’Ouverture de Chantier
Plans du projet (masse, coupe, façade…)
Attestation de prise en compte RT 2012
Artisans: contrat, attestation RCD
Ingénierie: contrat, mission et RCD
PROMOTEURS : étude de sol et RICT obligatoires

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