GFA VIR VENTE IMMEUBLES À RÉNOVER

GFA VIR VENTE IMMEUBLES À RÉNOVER

Vous faites un programme de VIR – Vente d’Immeubles à Rénover et avez besoin d’un Garantie d’achèvement ? Nos vous accompagnons pour vous faire profiter de solutions économiques. La GFA VIR Vente Immeubles à Rénover est obligatoire pour toute opération réalisée en VIR.

L’obtention de la GFA VIR Vente Immeubles à Rénover est conditionnée par la qualité du projet, ses financements et son avancement dans la pré-commercialisation.

Sur les opérations de rénovation légère, elle permet d’appeler 70% des fonds (du prix de vente) dès sa mise en place. Sur les opérations de rénovation lourde, elle permet de faire les appels de fonds selon la grille d’appels de fonds définie avec le notaire.

A quoi sert la Garantie d'achèvement VIR?

La garantie d’achèvement VIR garantit aux clients acheteurs des appartements qu’en cas de dépôt de bilan du promoteur les travaux seront bien achevés par l’assureur-garant

Quand doit être souscrite la GFA VIR ?

La GFA VIR tout comme la DO (Dommage Ouvrage) doit être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant notaire. Ce dernier exigera avant de passer les actes

  • la note de couverture GFA, DO
  • la preuve du paiement (quittances assureurs)
  • les CP et CG des contrats
La garantie d'achèvement est-elle obligatoire pour une VIR ?

Oui. À partir du moment où vous vendez « en l’état futur d’achèvement » la GFA promotion est OBLIGATOIRE. Le seul cas vous en exemptant est la vente « achevée », après construction donc

Quels sont les conditions d'obtention de la garantie d'achèvement ?

Les conditions des assureurs-cautions varient sensiblement mais on retrouve des grands axes

  • viabilité financière du projet (prévisionnel de rentabilité, et absence de trou de trésorerie dans le planning mensualisé de trésorerie du programme
  • niveau des pré-commercialisation (en général 50% de précom est exigé par les assureurs)
  • investissement en fonds propres (en général au minimum 5% du coût de construction en fonds propres – capital social + apport en comptes courants)
  • la capacité à apporter des contre-garanties (cautions personnelles et solidaires, cautions solidaires de holding…)
  • la compétence (les assureurs préfèrent toujours les projets portés par des personnes expérimentées, mais acceptent quand même les primo-promoteurs sous certaines conditions)
Prenez-vous des frais de courtage ou de gestion ?

Nous ne prenons AUCUN FRAIS: notre intervention vous fera gagner de l’argent car nous négocions pour vous les meilleures offres et en plus nous ne vous coûterons rien

Quel est le prix de la garantie d'achèvement VIR ?

Le prix de la GFA Promotion varie en fonction de la qualité du projet, de l’expérience du promoteur, des précom. On peut retenir que:

  • le taux oscille entre 0,4% et 2%
  • la base de facture est soit : le prix de vente TTC    soit le coût de revient TRAVAUX TTC
  • la prime est « flat » et doit être payée avant l’émission des contrats
Peut-on négocier les modalités de paiement de la garantie d'achèvement ?

Oui dans certains cas et avec certains assureurs nous pouvons négocier que la prime soit payée par le notaire via un engagement irrévocable de payer sur les premiers appels de fonds. Cette solution, bien que très pratique en théorie car elle évite d’avoir à avancer la trésorerie, est toutefois difficile à mettre en oeuvre car les notaires rechignent à signer ce type d’engagement très contraignant et très « engageant » (et les assureurs sont très stricts sur le texte de l’engagement)

Avec quels assureurs travaillez-vous ?

Nous disposons d’un très bon panel d’assureurs de qualité et de renom en France (4) et sur le marché des LLOYDS (5). Tous nos assureurs-garants sont reconnus par les ACPR (Autorité de contrôle Prudentielle de la Banque de France) et acceptés par les notaires. Ceux intervenants depuis les LLOYDS travaillent en LPS en France

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VOS CONTRATS EN 3 ÉTAPES: simple, souple et rapide

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Devis & Offres GFA VIR

  • compléter en 10 mn  le questionnaire online
  • vous recevrez sous 72h nos offre et devis
  • minimum 3 devis pour vos assurances Dommage Ouvrage
  • minimum 1 avis de principe pour votre Garantie d’achèvement

ETAPE 2

Montage du dossier GFA VIR

  • présenter un PC purgé du recours des tiers
  • présenter les PV d’affichage
  • contracter un architecte pour la conception & PC
  • contracter un archi ou maître d’oeuvre
  • contracter un contrôleur technique
  • contracter un géotechnicien (étude de sol G2 AVP au minimum)
  • contracter un Bureau d’étude technique (RT 2012)
  • contracter un Bureau d’étude béton (si > à 3 étages)
  • contracter des entreprises de construction assurées en décennale pour leurs lots, à la date de l’ouverture du chantier (DOC)
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ETAPE 3

Choix de l’assureur et Mise en place du dossier

  • choix de la meilleure offre (minimum 3 offres proposées)
  • signature du bon pour accord
  • signature des contrats
  • signature de la fiche information & conseil
  • paiement de le prime à l’assureur
  • envoi des originaux par la poste

+ D’INFOS SUR LA GFA VIR VENTE IMMEUBLES À RÉNOVER

Législation de la VIR – Vente d’Immeubles à Rénover

La VIR, Vente d’Immeubles à Rénover, est réglementé par la loi Engagement National pour le Logement (ENL) du 13 juillet 2006. Cette loi définit la VIR comme une vente d’immeuble pour laquelle le vendeur s’engage à la réalisation de travaux dans un certain délai. En échange, l’acheteur verse des sommes d’argent avant même que les travaux n’aient débuté. Le décret d’application du 16 décembre 2008 définit la nature des travaux de rénovation concernés, excluant notamment les agrandissements et les restructurations complètes. Dans le cadre de ces ventes, la loi prévoit qu’un contrat VIR doit être établi par acte notarié. Ce contrat permet le transfert immédiat de la propriété du sol et des constructions existantes. Ce qui sera créé lors des travaux est ensuite acquis au fur et à mesure. Lorsque la VIR survient dans le cadre d’un programme immobilier à usage d’habitations, l’article L.261-1 (entre autres) du Code de la Construction et de l’Habitation exige du promoteur qu’il fournisse une Garantie Financière d’Achèvement GFA VIR Vente Immeubles à Rénover.

Fonctionnement de la GFA VIR Vente Immeubles à Rénover

C’est au maître d’ouvrage, et donc au promoteur immobilier généralement, qu’incombe la responsabilité de souscrire à la GFA VIR Vente Immeubles à Rénover. La GFA peut être intrinsèque ou extrinsèque. Elle est fournie par le promoteur lui-même, sur ses propres fonds, lorsqu’elle est intrinsèque. Dans le cas où elle est extrinsèque, elle est fournie par un organisme tiers comme une banque ou une compagnie d’assurance. Si en pratique, dans le cas des VIR, le promoteur a le choix entre ces deux possibilités, les conditions pour être autorisé à opter pour la garantie intrinsèque sont très strictes. Pour ce qui est de l’obtention de la garantie financière extrinsèque, elle est souvent soumise par les garants à des conditions d’expérience, de viabilité du projet… Dans les deux cas, le but de la GFA VIR est de garantir à l’acquéreur l’achèvement des travaux et leur conformité avec ce qui a été établi dans le contrat.

La GFA VIR Vente Immeubles à Rénover

L’obligation de mettre en place une GFA VIR vente d’immeubles à Rénover vous permet:

  • d’accélérer la signature chez le notaire
  • de faire plus rapidement vos premiers appels de fonds pour réaliser votre programme

Cette solution est très pratique notamment pour les rénovations légères (second oeuvre) car elle permet, dès la signature chez le notaire d’appeler 70% du prix de vente, car le hors d’eau hors d’air est déjà « fini » dès le commencement des travaux.

Cela permet d’avoir un plan de financement simplifié et souvent de se passer des financements bancaires qui peuvent être longs à obtenir, coûteux, et difficiles à mettre en oeuvre.

Intérêts de la GFA VIR Vente Immeubles à Rénover pour le promoteur

Pour le promoteur immobilier en charge du projet, la GFA VIR Vente Immeubles à Rénover présente de nombreux intérêts. En premier lieu, l’obtention de la garantie témoigne du sérieux du projet et de sa viabilité. Cela permettra d’attirer et de rassurer les acquéreurs. De même, cela témoigne auprès des banques de la solidité et de la fiabilité du projet ayant pu obtenir la confiance d’un organisme tiers. Il est donc plus aisé pour un promoteur d’obtenir des crédits finançant son projet une fois qu’il s’est vu fournir une garantie financière d’achèvement.

Enfin, la GFA VIR Vente Immeubles à Rénover, permet au promoteur de réaliser des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier, lui permettant ainsi d’en financer la suite. Cet échelonnement des paiements est réglementé. Ainsi, une fois la garantie obtenue, le promoteur peut demander jusqu’à 50% du montant total des travaux lorsque la moitié des travaux est achevé et jusqu’à 95% de ce montant lorsque le chantier est achevé.

GFA VIR Vente Immeubles à Rénover
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